При заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома дольщик является заведомо более слабой, по сравнению с застройщиком, стороной правоотношений. В связи с этим законодательством предусмотрены определенные гарантии для защиты прав участника долевого строительства.
Квартира должна быть передана дольщику ровно в тот срок, который предусмотрен договором, а в случае пропуска застройщиком срока ее передачи у дольщика возникает ряд дополнительных прав.
Так, за нарушение срока передачи квартиры дольщик имеет право требовать от застройщика уплаты неустойки за каждый день такой просрочки. При этом следует внимательно изучать положения договора о сроках передачи квартиры, а не только положения об окончании срока строительства, поскольку зачастую застройщик при заключении договора подменяет эти понятия и обещает более скорую передачу квартиры, чем предусмотрено договором.
У дольщика имеется альтернатива – требовать передачи квартиры и уплаты неустойки, либо, в связи с нарушением срока передачи квартиры на два месяца и более, отказаться от договора и требовать возврата денежных средств с уплатой процентов за пользование денежными средствами дольщика. Также, во всех случаях дольщик вправе требовать возмещения причиненных ему убытков сверх неустойки.
Дольщика не устраивает качество передаваемого объекта?
Кроме нарушения срока передачи квартиры застройщик может нарушить требования, предъявляемые к качеству объекта.
В случае, когда дольщику передана квартира с недостатками, участник долевого строительства имеет право требовать безвозмездного устранения их застройщиком, соразмерного уменьшения цены договора долевого участия либо возмещения понесенных дольщиком расходов на устранение недостатков. А если застройщик не удовлетворил указанные требования, предъявленные дольщиком, или недостатки являются существенными, дольщик вправе отказаться от договора, потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами. Конечно же, недостатки должны быть зафиксированы надлежащим образом.
Заявить требования, связанные с нарушением качества, можно в течение гарантийного срока, который исчисляется со дня передачи квартиры по акту приема-передачи и по закону составляет не менее 5 лет. Следует отметить, что в отношении инженерно-технического оборудования гарантийный срок иной и по закону составляет три года со дня подписания первого акта приема-передачи. Такие сроки могут быть увеличены в соответствии с договором долевого участия.
Имеет ли дольщик право расторгнуть договор участия в долевом строительстве?
Дольщик вправе в судебном порядке требовать расторжения договора долевого участия в случае прекращения или приостановления строительства (когда очевидно, что в предусмотренный договором срок объект не будет построен), в случае изменения проектной документации, которое признается существенным, а также в случае изменения назначения помещений, относящихся в общему имуществу многоквартирного дома.
В любом случае перед заявлением требований о расторжении договора долевого участия следует оценить перспективу возврата застройщиком внесенных денежных средств, а если заведомо очевидно, что застройщик не способен выплатить денежные средства, избрать иной способ правовой защиты.
Гарантии, предусмотренные Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе о возможности обращаться в суд по месту жительства дольщика, компенсации морального вреда и освобождении от уплаты государственной пошлины, распространяются на участников долевого строительства исключительно в том случае, если объект долевого строительства они приобретают для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.