При заключении договора купли-продажи квартиры первостепенное внимание следует уделить юридической чистоте сделки. При выявлении впоследствии некоторых особых обстоятельств сделки кипли-продажы в последующем могут быть признаны незаконными.
В настоящее время на рынке недвижимости имеется значительное количество объектов, обремененных правами третьих лиц. Например:
- квартиры, которые находятся в залоге (ипотеке) у банка - без согласия банка сделка в этом случае незаконна;
- квартиры, право пожизненного проживания в которых сохраняют определенные лица – купля-продажа такой недвижимости незаконна в принципе;
- квартиры, находящиеся в собственности или в долевой собственности несовершеннолетних - заключение сделок в таком случае незаконно без согласия органов опеки;
- квартиры, находящиеся в долевой собственности - при продаже доли необходимо уведомлять остальных долевых сособственников жилья.
Сделки с такими квартирами в последующем могут быть признаны недействительными.
Чтобы такого не произошло, не следует во всем полагаться на продавца и риелтора, необходимо внимательно проверить объект недвижимости.
Условия и порядок заключения договора купли-продажи
Чтобы защитить себя от возможных рисков при заключении договора купли-продажи квартиры, рекомендуем вам соблюдать следующие правила:
1. Следует проверить и проанализировать основания возникновения права собственности у продавца (договор безвозмездной передачи квартиры, договор купли-продажи, договор дарения, акт органа государственной власти, решение суда и т.д.), а также наличие права собственности на момент совершения сделки.
Отметим, что согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому, необходимо запросить у продавца правоустанавливающий документ, а также получить выписку из ЕГРН и проанализировать переход прав, основные характеристики, а также обременения.
2. В ряде случаев сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со статусом продавца. В том числе: если продавец состоит на учете в психо-неврологическом диспансере и в момент заключения сделки не понимал значение своих действий; если продавец приобрел квартиру в браке, а продает ее без согласия супруга (супруги).
По этой причине рекомендуем запросить у продавца справки о нахождении на учете в психо-неврологическом диспансере, а также свидетельства о заключении / расторжении брака.
3. Поскольку после приватизации жилья лица, представившие отказ от приватизации, сохраняют право пожизненного пользования квартирой, целесообразно запросить архивную справку о регистрации, а также проанализировать договор безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан.
4. В отношении приобретаемой квартиры необходимо проверить и наличие судебных споров между третьими лицами. При этом нужно помнить, что подсудность о правах на объекты недвижимости определяется по правилам ст.30 ГПК РФ.
5. И, наконец, в отношении квартиры может быть начислена значительная задолженность по оплате коммунальных услуг. Чтобы проверить ее наличие необходимо получить справку управляющей компании.
Другие особенности заключения договора купли-продажи
Выше перечислена лишь часть возможных рисков при покупке квартиры. Возможны дальнейшие судебные разбирательства при приобретении квартиры в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке со спорным правовым статусом; в многоквартирном доме, возведенном без получения необходимой разрешительной документации и т.д. В связи с этим рекомендуем проявить максимальную осмотрительность и предусмотреть все риски перед заключением договора.
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Однако зачастую вернуть денежные средства, оплаченные за квартиру по договору, признанному судом недействительным, бывает крайне затруднительно, если у продавца отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.